生前贈与として現金は手軽で実行しやすい財産ですが、財産の内容や金額によっては、貸家（建物）の贈与を検討する必要があります。賃料収入は建物の所有者に帰属するため、現状ですと、お父様お一人に集中し、所得税も重い負担となっております。そこで、貸家(建物）のみ子供に贈与することを提案させて頂きました。借入金のない貸家（建物）の贈与は、固定資産税評価額により評価されるため、贈与税の負担も低く抑えることができます。一般的に固定資産税の評価額は、建築価額の60％前後で評価される事が多く、築年数が経過しているとさらに評価は低くなります。贈与後の賃料は贈与を受けた子供に帰属するため、子供の収入にもよりますが、お父様と子供のトータルの所得税が軽減されることがあります。

事例

• 父親の所得税の課税所得・・・1600万
• 子供の所得税の課税所得・・・250万
• 飲食店の賃貸から生ずる所得・・・650万
• 飲食店の建物の固定資産税評価額・・・600万

Ⅰ 贈与税
　600万×（1-借家権割合30％）＝420万
　（420万-110万）×15％-10万＝36.5万円

Ⅱ 所得税

＜贈与前＞

＜贈与後＞

＜所得税の年間節税額＞　

3,896,500円-3,033,000円＝863,500円

上記のとおり、贈与税は365,000円納税となりましたが、年間の所得税節税額が863,500円ですので、十分な節税効果が見込めました。

「木になる果実」（現金）を贈与するのではなく、「果実のなる木」（建物）そのものを贈与することにより、所得分散がはかれ、子供は賃料収入により将来の相続税に備えることもでき、贈与を受けてから贈与者に相続が発生するまでの期間が長ければ長いほど大きな効果が期待できます。

しかし、預り敷金がある場合には負担付贈与となり、固定資産税評価額ではなく時価により評価されるため、敷金も一緒に贈与するなどの措置が必要です。

また、建物の贈与により登録免許税や不動産取得税等の諸経費も発生しますのでご留意下さい。

さらに、貸家を贈与した場合の敷地の評価については、贈与時の賃借人がそのまま相続時まで継続している場合には、貸家建付地評価となりますが、相続時に賃借人が変更されている場合には自用評価となり、評価額が高くなります。同族会社を設立して、当該法人に一括貸しすることにより、賃借人に変更が生じても、貸家建付地の評価を維持することもできます。

相続税対策は、将来の相続税を把握して初めて対策を立案できますので、必ず事前に税理士等の専門家へご相談下さい。

今回の事案は、不動産登記も必要となるため税理士と司法書士が連携して、相続の試算・節税対策の立案から申告及び登記変更などの贈与実行までトータルサポートいたしました。